退去時の敷金精算を円滑にするためには

退去時の敷金精算でもめないために
ガイドラインの減価グラフ

賃借人の方が退去された際の、お預かり敷金の返却作業ってけっこう大変ですよね。
貸主と借主って、ある意味、相反する関係にありますので、貸主は「なるべくなら返したくない」、借主は「全て返してもらいたい」ですものね。
ある意味、離婚(!?)のような敷金返却作業を円滑に進めるのが我々の仕事であり、義務だと思っております。

敷金の清算ってとっても大仕事です

賃借人の方が退去されると、次にやるべきことは、入居時にお預かりした敷金の返却です。
これが一筋縄ではいかない作業なのです。
前代表の村上がいたときは、10年間のうちの前半は村上がやっていましたが、後半半分以上は、私の担当になっておりました。
ただ、今回私が代表になる上で、改めて敷金返却の基本理念に立ち返って勉強しております。敷金返却って、知れば知るほど深くて、なかなか正解ってないものなのですよね。

20年住んでいた方の敷金精算

今現在、敷金清算中の案件が2件あります。
1件は2年未満という短い期間での退去だったのですが、部屋もとても綺麗に清掃されていて、これといった破損等もありませんでした。
壁紙等の汚れは多少ありましたが、生活している上で自然に発生する「自然損耗」にあたるということで、今回はお預かり敷金全額を返却するということで、大家さんとお話しがまとまりました。
したがって、こちらは一安心。

もう1件は、20年弱という長期に渡ってお住みいただいたお部屋。
20年弱住んでいただくって、本当にありがたいことだと私は思います。
その間、大家さんとしてはお部屋の原状回復等一切大きな費用負負担せず、お家賃をずっといただけていたのですから、それほどありがたいお話ってないことだと私は思います。

敷金精算の際の「ガイドライン」では、「部屋の内装の価値は、時間の経過につれて低くなっていく」という考え方を採用しております。
(「ガイドライン」とはトラブルの未然防止策として「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」国土交通省がまとめたもので、強制力はありませんが、裁判所の判断もこちらのガイドラインに沿った内容で下されているということもあり、実務もこちらのガイドラインに沿って進めております)
こちらのガイドラインでは、「設備の経過年数と賃借人の負担割合」というのをグラフにしていて、内装に関しては、6年を経過すると残存価値が10%となり、以後、10%を維持するとなっています。
それならば、6年以上住んで退去した場合で、クロス等が汚れている場合、原状回復費用として10%を負担しなければいけないのでしょうか。

こちらのガイドラインでは、通常の生活をしていても発生すると考えられる汚れ等は現状回復の対象とならないので、借主の負担分はなしということになります。

今回の20年お住まいいただいた方は、お部屋も綺麗にお掃除されていて、クリーニング費用も発生しませんので、お預かり敷金は全額返却するとういことでよろしいと私は判断しております。

敷金精算で、もめないようにするには

敷金返却時の原状回復費用について、貸主と借主の間で意見の相違がないようにするためにも、契約時、お部屋の引き渡し時に、細かいことまで取り決めをしておくことの重要性を感じております。
なので、弊社の契約書はかなり分厚くしております。
無駄に分厚くしているのではありません(笑)。
重要なことはやっぱり初めにしっかり決めておかないと。
それと、入居時、どのような状態でお引渡しをしたかのチェックも必要ですよね。
今はスマホで何でも記録できる便利な時代です。

終わり良ければ全て良し

「終わり良ければ全て良し」はお部屋の賃貸借契約にもあてはまると思います。
どんなに快適に住んでいたお部屋でも、最後の敷金返却の時になってもめたりしたら、せっかくの素敵なお部屋での想い出もイヤな想い出に変わってしまいますものね。
退去の際、貸主様、借主様の双方に、スムーズで快適だったと感じていただけるようなお取引を私は目標としております。

貸主様には、「借りてくださってありがとうございました。」
借主様には、「貸してくださってありがとうございました。」
という思いになっていただけたら一番ですよね。
こちらの「敷金シリーズ」、次回は原状回復に関しての各論を掘り下げてみたいと思っております。


本日も最後までお付き合いいただきましてありがとうございました。

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