再開発の説明会に参加してきました

港区の再開発に取り組むまちづくり協議会
魅力的なまちづくりに必要なもの

先日、港区のとある街の再開発事業の説明会に参加してきました。
説明会は1時間ほどのものでしたが、ほとんど知識がなかった「再開発」について触れることができ、とても参考になりました。

港区の「区民発意のまちづくり」

「まちづくり協議会」というのは、港区が推進している「地域の課題は地域で解決し、地域の発意と合意に基づくまちづくり」のために、平成19年に「港区まちづくり条例」を制定し、地域主体のまちづくり活動を支援しているとのことで、港区に登録をして、まちづくりに励む組織のことのようです。

港区には平成31年3月現在、11団体がこちらに登録され、まちづくりを行っているとのことです。

港区の再開発に取り組んでいるまちづくり協議会
港区のまちづくり協議会

港区HP「区民発意のまちづくり」について参照

港区内でもけっこう沢山あるのですね。
私が説明会に参加した組織も、すでに登録済のようですが、まだこちらには掲載されていないとのことでした。

都市計画道路の敷設を前提とした再開発

こちらの再開発では、都市計画道路の敷設が決定しているとのことで、都市計画道路の敷設を前提にこちらの地域の再開発を予定しているとのことでした。
ただ、こちらの再開発事業の竣工には、最短で10年程かかるとのことで、今現在もまだまだ何も決定はされていない段階なので、順調に進んでも10年以上先のことなのでしょうね。

再開発によってどんな街づくりをするのか

その再開発事業によって、どんな街づくりをするのかという説明もありました。

港区の再開発事業のまちづくりのイメージ
当該再開発によるまちづくりのイメージ

こちらは配られた資料にあったイメージ図ですが、お洒落な写真を並んでいますよね。
再開発によって生活利便性が改善され、居住者や利用者が増えて活気ある街になるとのこと。そして、近隣での事業例も紹介していただきました。

白金1丁目の再開発事業「SHOROKANE The Sky」
白金一丁目東部北地区

こちらは白金1丁目、白金高輪駅の近くです。
白金高輪駅の近くに「SHIROKANE the sky」というタワーマンションが建設中ですが、こちらも再開発事業によって計画されたマンションみたいです。
「水」の近くは再開発になりやすいみたいなお話をされていましたが、この白金1丁目も北には古川が流れていますものね。
「水」の近くは、その「水」と一体になった街づくりを進めていくようです。

そして、もう一つの再開発事業の例がこちら。

四谷駅前の再開発事業
四谷駅前地区

四谷の駅前です。
こちらは、旧四谷第三小学校の跡地も再開発事業地に含まれているとのことで、新宿区の権利床に関しては「スポーツができる機能や文化国際交流拠点機能」を誘致するとのことでした。

その他に中野駅近くの中野二丁目地区の再開発事業も紹介されました。

再開発はかなり美味しい?

こちらの説明会に参加されていた方々が一番興味をしめしたことは、おそらくここだと思います。
再開発事業が実施された場合、今現在所有している古いものと同等の広さのものを負担金なしで取得することができる
ということなのです。


これってすごくないですか?
このことを「等価交換方式」というようですが、古い建物の一部屋を持っているに過ぎなかったのに、ピカピカの新築マンションの同じ広さの一部屋をいただけて、しかも費用負担はなしということなのです。
月島の駅前なんかは、そうだったのではないかと思います。
古い地権者は、建物を出て行き、土地を明け渡す代わりに、新しく建ったタワーマンションの最上階を取得するみたいな感じです。

もしこれが、再開発事業でなく、個々のマンションでの建替えとなると、5分の4の区分所有者の総意を得なければならないので、それってかなり大変なことですよね。
100人いる中の80人が賛成は、そう得られるものではないと思います。
建替となったら金銭面でもかなりの負担があり、修繕積立金だけで建替費用全額をまかなうことは不可能なので、臨時の建替費用を負担させられるのが一般的なようです。

区分所有者の合意、金銭面でのハードルの高さが大きなハードルになり、マンションの建替えはほとんど行われていないのが現実のようです。

「建替えるから、建替費用として一戸につき2000万円負担してください」なんてこと言われてしまったら、その金額をポンと出せる人ってそうはいないので、お金のない人は、建替えにはやはり反対しますよね。

再開発は、便の良い立地に関わらず、周りと比較すると古い街並みで、再開発を実施すれば人が集まることが約束されているような、そこに関わった人たちも充分利益が見込めるという場所が候補に挙がるのではないかと思います。
“儲かる話”だから、この説明会を開いていたデベロッパーの人たちも必死になってやっているのでしょう。

今後も「再開発」に注目していきたいと思います。

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